Ngày nay, công việc kinh doanh bất động sản được nhiều chọn làm công cụ để làm giàu. Không chỉ mang lại nguồn tài sản khổng lồ mà nó còn là công việc dễ dàng nếu như bạn biết cách sử dụng công cụ này. Nhưng không có kiến thức về bất động sản thì công cụ này lại thành con dao hai lưỡi, nên hôm nay roi sẽ tổng hợp các kinh nghiệm đầu tư nhà đất nhé.
Những kinh nghiệm đầu tư nhà đất giúp bạn thành công
Làm chủ tài chính và đầu tư theo nhóm
Để tránh tối đa rủi ro khi đầu tư bất động sản tỉnh lẻ, nhà đầu tư luôn phải xem xét tiềm lực tài chủ đạo. Bởi khi đầu tư vào các dự án bất động sản tỉnh lẻ quy mô lớn, thời gian tăng trưởng dài thì người đầu tư phải chủ động được dòng vốn, nếu như chỉ sử dụng đòn bẩy tài chính thì rủi ro rất cao.
Trong hoàn cảnh chưa có kinh nghiệm, người đầu tư nên lựa chọn sản phẩm địa ốc vừa túi tiền, ưu tiên dòng tiền nhàn rỗi. Nếu như lựa chọn vay tổ chức tài chính cũng cần phải tính toán đến nhiều yếu tố như gói vay, hạn mức, lãi suất định kỳ…, tránh trạng thái sức ép tài chủ đạo quá nặng nề, khi lãi suất biến động hoặc mặt hàng khó thanh khoản sẽ tăng gánh nặng chi trả.
XEM THÊM Gap là gì? Gap mang lại những lợi ích gì cho người chơi chứng khoán
Thuộc nằm lòng bài toán trắc địa
Luôn ưu tiên bỏ của cải vào những vị trí, khu vực có thành quả đất cao hơn giá xây dựng. Giá ít nhất của mỗi m2 đất phải cao hơn gấp 2 lần giá của một m2 tạo ra. Đây là mục tiêu trắc nghiệm tốc độ đô thị hóa phần trăm thuận với giá đất. Chẳng hạn như cụ thể: đơn giá tạo ra phổ biến ngày nay khoảng 3 triệu đồng/m2 sàn. Nếu giá đất dưới mức giá này thì chu trình thu hút dân cư sẽ rất chậm. Trái lại, những nơi mà có giá đất cao hơn giá tiền tạo ra gấp nhiều lần thì tốc độ đô thị hóa tại khu vực đấy cực kỳ nhanh.
Chú trọng vào quy hoạch hạ tầng xã hội và kết nối giao thông
Trong số đó có những tiêu chí: môi trường sống phải trong lành, rộng rãi và được quy hoạch rõ ràng. Nếu nhà đầu tư có tài chính tốt, chọn lựa dòng vốn lâu dài thì nên đầu tư đón đầu tại những khu vực có hạ tầng sắp hoặc đang kết nối, vì tỷ suất sinh lợi sẽ cao. Cũng có thể chấp thuận khoảng bí quyết xa khu trung tâm nếu giao thông thuận tiện và có đầy đủ tiện ích.
Khảo sát dự án vào lúc… Chiều tối
Đa số mọi người có thói quen đi coi dự án vào ban ngày, tuy vậy đó cũng là thời điểm người dân phải đi làm (vắng nhà), vì thế rất khó hoặc chẳng thể nhìn thấy rõ hoạt động và sức sống của khu dân cư. Vì thế, khảo sát ban ngày tuy không thể thiếu tuy nhiên nên khảo sát thêm vào lúc chiều tối, thời điểm tan tầm khoảng từ 20 – 21h đêm. Khi đó, cao ốc sáng đèn hoặc nhà phố mở cửa, lượng người ra vào dự án được biểu hiện rõ nhất.
Hiểu sâu khu vực định đầu tư
Tại các thành phố đặc trưng, nhu cầu mua nhà đất rất lớn và luôn có xu hướng tăng. Trong các đợt sốt giá, nếu chẳng may không kịp thoát hàng, người đầu tư vẫn có những thời cơ bán lỗ để thu hồi vốn. Còn ở tỉnh lẻ, lượng người mua ít nên nếu như đầu tư không đúng chỗ thì dù bán lỗ cũng rất khó sang tay.
Ví dụ đơn giản như đầu tư căn hộ chung cư ở Hà Nội là một kênh thu lời tiềm năng, tuy nhiên tại nhiều tỉnh thành, căn hộ chung cư không dễ bán bởi người dân vẫn ưa chuộng nhà đất thổ cư. Với các khu công nghiệp đông đúc, công nhân khu công nghiệp cũng trọng điểm là thuê phòng trọ.
Khi khoanh vùng đầu tư, có thể hướng tới những địa bàn có tiềm năng điều chỉnh hạ tầng, chẳng hạn những nơi có công nghiệp tăng trưởng mạnh, hay nằm gần các đô thị lớn, thu hút nguồn vốn FDI…
Không đầu tư theo tâm lý đám đông
Chú ý không nên đầu tư bất động sản tỉnh lẻ chỉ vì chạy theo tâm lý đám đông, bởi có khả năng mua phải dự án, khu đô thị “ma”, hoặc không có thể thanh khoản do không thể quyến rũ cư dân về sinh sống.
Bài học thất bại của không ít nhà đầu tư vào dự án bất động sản tỉnh lẻ từ cuối năm 2017 trở lại đây là chứng cứ rõ ràng cho việc làm này.
Do đó, muốn đầu tư bất động sản tỉnh lẻ, người đầu tư phải tìm hiểu kỹ thị trường. Hạn chế trạng thái ồ ạt đổ về địa phương khiến bất động sản tại đó tăng trưởng quá nóng, lượng cung quá lớn trong thời gian nhu cầu mua thực không nhiều, gây ra thất bại, mối nguy hại chôn vốn cao.
Biết chú ý đến cộng đồng
Hãy khảo sát kỹ láng giềng của mình là ai trước khi có quyết định mua nhà đất. Việc khảo sát có khả năng thực hiện vào ban ngày và buổi tối, cả thứ bảy và chủ nhật để có một cái nhìn tổng quan nhất về cộng đồng ở khu vực xác định đầu tư. Hàng xóm tốt, cộng đồng văn minh cũng là một tiêu chí đặc biệt làm tăng giá BĐS.
Loại đất nền cần “né” khi đầu tư bất động sản
Đất nền gắn mác “ngân hàng thanh lý giá rẻ”
Khi thanh lý tài sản, các tổ chức tài chính thường đăng tải thông tin trên website và các phương tiện marketing, chứ không sử dụng hình thức phát tờ rơi dọc đường, dán cột điện hoặc thông qua cò đất. Vì thế, người đầu tư phải cẩn thận trước thông tin “ngân hàng thanh lý đất nền giá siêu rẻ”, giá chỉ 300 – 400 triệu/nền được gởi qua tin nhắn điện thoại hoặc đăng trên các mẩu tin ads dán ở khắp nơi.
Đây chính là chiêu thức của một số sàn môi giới nhỏ lẻ hoặc cò đất nhằm thu hút người mua, khiến khách hàng ham rẻ mà xuống tiền ngay, lãng quên việc kiểm duyệt pháp lý.
Nếu kiểm tra kỹ sẽ thấy những lô đất rao bán thấp hơn hẳn giá thị trường thường ở nơi heo hút khó bán, tiềm ẩn rủi ro pháp lý hoặc dính quy hoạch, tranh chấp khiến người mua “tiền mất tật mang”.
Đất nền bị chủ đầu tư cầm cố tổ chức tài chính
Trong hoàn cảnh lô đất đã được thế chấp tại ngân hàng và người chủ muốn giao dịch mua bán, họ vẫn có khả năng làm được nếu như có sự thừa nhận của ngân hàng. Thông thường, nếu như giao dịch diễn ra suôn sẻ thì việc mua đất thế chấp tổ chức tài chính đều lợi cho cả ba bên.
Người bán đất có thể tránh được việc không trả được nợ, người mua đất có khả năng yên tâm rằng lô đất không nằm trong diện quy hoạch hoặc vướng mắc các vấn đề pháp lý có thể được tổ chức tài chính thừa nhận thế chấp, còn phía ngân hàng có thể thu hồi nợ nhanh.
Tuy nhiên, thực tế vẫn có những giao dịch dù người mua có hành động khắn khít đến đâu thì vẫn bị bên bán lật kèo. Ngay cả khi đã hành động chắc chắn 3 bên, người mua trả phong phú số tiền bên bán đang nợ và tổ chức tài chính ký lệnh giải chấp, trả sổ đỏ để các bên tiến hành thủ tục mua bán thì người bán vẫn lật lọng, không thực hiện tiếp thủ tục thiết yếu để bàn giao đất.
Đất nền phân lô chưa được cấp phép
Trước khi có ý định đầu tư đất nền, người đầu tư luôn phải thận trọng với vấn đề phân lô, tách thửa. Trong trường hợp nếu như người tiêu dùng mua phải đất nền chưa được phép phân lô, sẽ gặp vấn đề khi muốn bán ra. Thậm chí nếu sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư rất dễ gặp nguy cơ, vì vốn bị mắc kẹt. Còn với những người mua nhà ở thực, đất chưa được cấp phép phân lô cũng không nên cấp sổ đỏ.
Theo quy định, dự án phân lô cần phải có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền cũng như có thủ tục giấy tờ đầy đủ. Người mua cần phải kiểm duyệt hết tất cả những hồ sơ pháp lý này để chắc chắn quyền lợi cho bản thân, làm giảm trường hợp mua phải khu đất thuộc diện quy hoạch giải tỏa.
Cảm ơn bạn đã xem qua bài viết về kinh nghiệm đầu tư nhà đất ở trên đây, hy vọng những thông tin mình chia sẻ phần nào giúp đỡ bạn vượt qua những khó khăn và thắc mắc của bản thân nhé.
Lộc Nguyên – Tổng hợp (Tham khảo: diaochoangkhang, tapchitaichinh, …)
